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Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
Sozialimmobilien als renditestarke Alternative zu klassischen Immobilien
Die Investition in Pflegeimmobilien – also Pflegeheime oder einzelne Pflegeappartements – stellt eine attraktive Form des Immobilieninvestments dar. Diese sogenannten Sozialimmobilien gehören zur Kategorie der Spezialimmobilien, wie auch Hotels oder Einkaufszentren. Hier erfahren Sie, worauf Sie beim Kauf einer Pflegeimmobilie achten sollten, welche Vor- und Nachteile bestehen – und wie sich solche Investments von klassischen Wohnimmobilien unterscheiden.
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – worauf kommt es an?
Wie bei jeder Investition gilt: Auch eine Pflegeimmobilie zu kaufen garantiert keine Gewinne. Deshalb ist es wichtig, die Marktstruktur, Lage und Betreiberqualität sorgfältig zu prüfen. Zu den wichtigsten Erfolgsfaktoren zählen:
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Großer Einzugsbereich mit hoher Bevölkerungsdichte
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Demografische Struktur mit hohem Anteil an über 50-Jährigen
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Gute Verkehrsanbindung sowie Nähe zu Ärzten, Apotheken und Kliniken
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Zertifizierter Bauträger, idealerweise spezialisiert auf Pflegeimmobilien
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Pflegekonzept, das umfassende Leistungen bis Pflegegrad 5 abdeckt
Ein modernes, gut angebundenes Objekt mit einem professionellen Betreiber bietet langfristig die besten Chancen auf stabile Erträge und Wertsteigerung.
Pflegeimmobilie als Betreiberimmobilie
Bei Pflegeimmobilien schließt der Eigentümer den Mietvertrag nicht mit dem Bewohner, sondern mit dem Pflegeheimbetreiber ab. Die wichtigsten Merkmale:
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Langfristige Mietverträge (20–25 Jahre) mit Verlängerungsoption
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Indexmiete: Anpassung an Lebenshaltungskosten & Inflation
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Betreiber übernimmt Verwaltung, Vermietung & Instandhaltung
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Sicherer Cashflow, da auch bei Leerstand Miete gezahlt wird
Ausgenommen von der Betreiberverantwortung sind meist „Dach und Fach“ – also grundlegende Baustruktur und Dachkonstruktion.
Förderungswürdigkeit: Ein entscheidender Faktor
Einige Pflegeheime gelten als förderfähig, d. h. sie erfüllen staatlich festgelegte Standards, etwa in Bezug auf:
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Bausubstanz & Ausstattung
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Personalquote & Pflegequalität
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Einhaltung landesrechtlicher Pflegeverordnungen
Förderfähige Objekte bieten Investoren den Vorteil, dass staatliche Träger Mietzahlungen übernehmen, wenn Bewohner nicht selbst zahlen können. Dies reduziert das Risiko von Mietausfällen erheblich.
Pflegeimmobilie kaufen – Vorteile im Überblick
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Schutz vor Inflation durch indexierte Mietverträge
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Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt dank demografischem Wandel
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Langfristige, stabile Einnahmen durch staatlich regulierte Pflegefinanzierung
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Wertsteigerungspotenzial bei guter Lage und steigender Nachfrage
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Geringer Verwaltungsaufwand – Betreiber kümmert sich um alles
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Flexible Nutzung: bei Bedarf sogar eigene Pflege möglich (Vorbelegungsrecht)
Pflegeimmobilie – mögliche Risiken
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Wertverlust bei schlechter Standortentwicklung
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Keine Förderung → Mietausfallrisiko
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Neue gesetzliche Vorschriften können Nachrüstpflichten verursachen
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Betreiberinsolvenz: Neuvergabe kann zu niedrigeren Mieten führen
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Pre-Opening-Zeit: bei Betreiberwechsel evtl. 6 Monate ohne Einnahmen
Wie hoch sind die Renditechancen bei Pflegeimmobilien?
In der Regel können Anleger mit jährlichen Renditen von 3–5 % rechnen – solide Werte im Vergleich zu anderen risikoarmen Immobilienformen. Pflegeimmobilien sind zwar keine „Renditetreiber“, bieten aber durch ihre langfristige Sicherheit einen stabilen Gegenpol zu volatilen Anlagen wie Aktien oder Rohstoffen.
Steuerliche Vorteile beim Investment in Pflegeimmobilien
Die steuerliche Behandlung entspricht weitgehend der klassischer Immobilien:
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2 % lineare Abschreibung gemäß AfA
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Laufende Kosten absetzbar (Verwaltung, Zinsen etc.)
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Sonderabschreibung bei bestimmten energetischen Sanierungen (KfW)
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Zehnjahresfrist zur steuerfreien Veräußerung von Wertzuwachs
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Einrichtungskosten bei Erstnutzung als eigener Altersruhesitz ebenfalls absetzbar
Fazit: Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Ja – besonders für sicherheitsorientierte Anleger mit mittel- bis langfristigem Planungshorizont. Zwar sind die Renditen moderat, doch bieten Pflegeimmobilien:
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planbare Einnahmen
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steuerliche Vorteile
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geringe Korrelation zu Kapitalmärkten
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und die Möglichkeit, ein sozial sinnvolles Investment zu tätigen
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind damit nicht nur ein stabilisierender Baustein im Portfolio – sie entsprechen auch dem gesellschaftlichen Bedarf von morgen.
Die CVM GmbH erhält Branchen-Auszeichnung
Die CVM GmbH wurde für Ihre herausragenden Serviceleistungen mit dem bundesweiten Immobilien-Dienstleister-Award (IDA) belohnt. Der Branchen-Award wird seit 2017 jährlich durch die Deutsche Immobilienmesse und den BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft vergeben.
Um die Auszeichnung zu erlangen, bewerten Branchenexperten andere Immobilienprofis. Die Idee: Insider wissen besonders gut, worauf es in der Branche wirklich ankommt und welche Kriterien für die Qualität eines Immobilienunternehmens maßgeblich sind. „In diesem Sinne stellt der Award ein echtes unabhängiges Fachzertifikat dar“, so Jürgen Engelberth, Vorstandsvorsitzender des BVFI. „Wir gratulieren dem Geschäftsführer der CVM GmbH, Herrn Matthias Chevalier, und seinem Team!“.
Matthias Chevalier, Geschäftsführer der CVM GmbH, freut sich sehr: „Wir geben für unsere Kunden unser Bestes. Auch die Branchenkollegen wissen das richtig zu beurteilen und zu schätzen, wie der Award zeigt. Wir sind mit Leidenschaft bei der Sache, immer auf Basis von gründlichem Fachwissen und Freude am Umgang mit Menschen. Die persönliche Beratung und Projektbetreuung sind uns äußerst wichtig. Wir möchten am Ende immer glückliche Kunden sehen. Nur dann sind auch wir zufrieden.“
Die Juroren des IDA bewerten die Kandidaten für den Award nach den Aspekten Zuverlässigkeit, Service für Kunden und Partner, ein ansprechendes und vielseitiges Angebot, Vertrauenswürdigkeit, Erreichbarkeit, Kommunikation und die Transparenz der Prozesse.
Betreutes Wohnen ist Trend
Marktentwicklung Pflegeimmobilien:
Pflegestatistik bestätigt steigende Nachfrage
Die Pflegestatistik, veröffentlicht durch das Statistische Bundesamt, bestätigt eindrucksvoll die bisherigen Wachstumsprognosen im deutschen Pflegemarkt. Laut Cita Born, Leiterin von IMMAC research, setzt sich neben den klassischen stationären Pflegeformen zunehmend auch der Trend zu alternativen Wohn- und Versorgungsmodellen mit ambulanten Pflegekonzepten durch. Diese werden vom Markt inzwischen als gleichwertige und stark nachgefragte Wohnformen im Alter anerkannt.
Trend zur Ambulantisierung – politisch gewollt, statistisch belegt
Der Barmer Pflegereport sowie die Pflegestatistik zeigen deutlich: Der Anteil der ambulanten Pflegeformen nimmt kontinuierlich zu. Gründe hierfür sind:
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Politische Förderung alternativer Wohn- und Pflegeformen
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Anreizsysteme wie Wahlfreiheit bei Pflegeleistungen
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Flexibilität und Selbstbestimmung für Pflegebedürftige
Dieser „Trend zur Ambulantisierung“ führt dazu, dass ambulant betreute Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen weiter an Relevanz gewinnen.
Finanzielle Auswirkungen: ambulante Versorgung ist teurer für Leistungsträger
Ein interessanter Aspekt: Aus Sicht der Sozialversicherung ist die ambulante Pflege tendenziell kostenintensiver. Denn Anbieter können Leistungen über Pflege- und Krankenversicherung parallel abrechnen, was zu höheren Leistungserstattungen führt – laut Schätzungen bis zu doppelt so hoch wie in der stationären Versorgung.
Fazit: Pflegeimmobilien profitieren vom strukturellen Wandel
Die Zahlen der Pflegestatistik und die Erkenntnisse aus dem Pflegereport belegen eindeutig:
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Der Pflegebedarf steigt kontinuierlich
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Neue Wohnformen gewinnen an Bedeutung
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Die ambulante Versorgung wird politisch gefördert
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Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien bleibt auf absehbare Zeit hoch
Investoren, die heute in stationäre oder ambulante Pflegeimmobilien investieren, profitieren somit von einem demografisch, gesetzlich und gesellschaftlich gestützten Wachstumsmarkt mit langfristiger Perspektive.