Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

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Eine Form des Immobilieninvestments stellt die Investition in Pflegeimmobilien dar. Unter diese Bezeichnung fallen sowohl komplette Pflegeheime als auch einzelne Pflegeappartements in Pflegeeinrichtungen. Der Oberbegriff für diese Objekte lautet "Sozialimmobilien" und diese fallen wiederum in die übergeordnete Kategorie der Spezialimmobilien, zu denen auch Hotels und Einkaufszentren gehören. Hier erfahren Sie, was Sie beim Kauf einer solchen Immobilie beachten müssen und was die Vor- und Nachteile gegenüber der Investition in klassische Immobilien ist.

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Pflegeimmobilie-Kapitalanlage – worauf ist zu achten?

 

Wie bei allen Investitionen ist auch der Kauf einer Sozialimmobilie (Pflegeappartement, Wohnung für betreutes Wohnen) kein Garant für dauerhafte Gewinne. Deshalb ist es wichtig, die speziellen Gegebenheiten des Marktes im Hinblick auf die Renditechancen zu untersuchen. Bei Sozialimmobilien sind teilweise andere Faktoren zu beachten, die Einfluss auf den erwarteten Ertrag und die Wertsteigerung haben können: Zunächst sollte die Immobilie einen möglichst großen Einzugsbereich mit einer entsprechend hohen Bevölkerungsdichte haben. Günstig ist eine demografische Struktur mit einem hohen Anteil an Personen im Alter ab 50 Jahren. Grund dafür ist, dass Menschen in diesem Alter häufig Pflegeplätze für betagte Angehörige suchen und diese Plätze möglichst in der näheren Umgebung liegen sollten.

 

Wie bei gewöhnlichen Immobilien üblich, ist auch bei Pflegeeinrichtungen die Lage ein sehr wesentlicher Standortfaktor. Günstig ist, wenn diese sich gut mit dem Auto und/oder öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen lässt. Bei dieser Art von Sozialimmobilien spielt zudem die Nähe zu Ärzten, Apotheken und Krankenhäusern eine wesentlich größere Rolle als bei gewöhnlichen Wohnimmobilien.

 

Einen besonderen Blick sollten Investoren auf den Bauträger der jeweiligen Pflegeeinrichtung werfen: Ist dieser ein auf Pflegeeinrichtungen spezialisierter Bauträger, so kann davon ausgegangen werden, dass das Gebäude und die Ausstattung den aktuellsten Vorgaben (Landesheimverordnungen) entsprechen. Gesetze und Verordnungen, die Einfluss auf die Bauweise und Ausstattung sozialer Einrichtungen nehmen, verändern sich fortlaufend, weshalb ein Bau gemäß neuester Standards spätere kostspielige Umbauarbeiten erspart.

Weiterhin ist es günstig, wenn die Einrichtung möglichst umfassende Pflegeleistungen anbietet, bestenfalls bis Pflegegrad 5. Denn in diesem Fall müssen die Bewohner nicht in andere Pflegeeinrichtungen verlegt werden, wenn sich die Pflegebedürftigkeit erhöht. Investoren sollten daher das vorliegende Pflegekonzept dahingehend überprüfen, dass es möglichst umfassende Betreuungs- und Pflegemöglichkeiten gibt.

 

Pflegeimmobilie-Kapitalanlage – Besonderheiten beim Mietvertrag

 

Pflegeimmobilien sind aus rechtlicher Sicht eine interessante Kapitalanlage, da sie Betreiberimmobilien sind. Der Mietvertrag wird dabei nicht mit den Bewohnern, sondern mit dem jeweiligen Betreiber abgeschlossen. Pflegeimmobilien weisen üblicherweise langfristige Mietverträge von 20 bzw. 25 Jahren auf zzgl. Verlängerungsoption. Die Mieterträge werden dabei an die Lebenshaltungskosten und damit an die Inflation angepasst (Indexmiete). Für den Anleger ist in der Regel nicht relevant, ob die Pflegeimmobilie gerade vermietet ist oder leer steht - er erhält die vereinbarte Mietzahlung unabhängig davon. Weitere Aufgaben des Betreibers neben der Verwaltung umfassen die laufende Instandhaltung des Gebäudes sowie Renovierungsarbeiten. Ausgenommen davon sind Arbeiten am Dach sowie an tragenden Gebäudeteilen (Dach und Fach).

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Die Förderungsfähigkeit von Healthcare Immobilien

 

Beim Kauf sollte darauf geachtet werden, ob es sich bei dem Objekt um eine förderungswürdige oder nicht-förderungswürdige Einrichtung handelt. Förderungswürdige Pflegeheime gehen für den Investor mit einem geringeren Risiko für Einnahmeausfälle einher, denn hier leisten die staatlichen Kostenträger die Mietzahlungen, wenn die Bewohner selbst diese nicht mehr aufbringen können (staatliche Refinanzierung). Häufig fordern diese Kostenträger eine Beteiligung bei den Angehörigen der Bewohner ein. Die Förderungswürdigkeit hängt davon ab, ob bestimmte gesetzliche Vorschriften eingehalten werden. Dies betrifft nicht nur bauliche Gegebenheiten, sondern beispielsweise auch eine ausreichende Personaldecke, die eine angemessene pflegerische Versorgung gewährleisten kann.

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Pflegeimmobilie Investment - Vorteile und Nachteile

 

Wie jedes Investment geht auch die Investition in Sozialimmobilien mit spezifischen Vor-, aber auch Nachteilen einher.

 

Pflegeimmobilie kaufen - Vorteile:

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• Schutz vor Inflation durch Indexmietvertrag

• Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt

• Die Nachfrage nach Pflegeplätzen wird infolge des sich verstärkenden demografischen Wandels ansteigen. Zudem führt der medizinische Fortschritt dazu, dass Menschen häufiger ein höheres Lebensalter erreichen, aber dennoch auf Pflege angewiesen sind. Daraus ergibt sich ein großes Potenzial für eine Wertsteigerung der Investition.

• Kinder pflegen ihre Eltern zunehmend seltener zu Hause

• langfristige Mietverträge mit erfahrenen Betreibern

• relativ geringer Verwaltungsaufwand notwendig

• hohe Flexibilität: Eine Sozialimmobilie kann weiterverkauft, gehalten oder bei eigener Pflegebedürftigkeit auch selbst genutzt werden. Hier ist anzuraten, im Kaufvertrag ein Vorbelegungsrecht zu implementieren. Dieses Recht ermöglicht es dem Investor, den nächsten freien Platz zugeteilt zu bekommen, wenn er selbst oder ein Familienmitglied pflegebedürftig wird.

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Pflegeimmobilie kaufen - Nachteile:

 

• Drohender Wertverlust bei negativer Entwicklung des Umfelds

• Risiko von Mietausfällen, wenn das Pflegeheim nicht förderungsfähig ist

• Risiken durch veränderte staatliche Regulierung / Erlass neuer Vorschriften

• Risiko der Insolvenz des Betreibers, damit einhergehend die Gefahr, dass dieser Instandsetzungsarbeiten nicht mehr ausführen kann

• Ein neuer Betreiber zahlt weniger Pacht und verlangt eine Pre-Opening Zeit (6 Monate keine Miete)

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Pflegeimmobilie-Kapitalanlage – wie groß sind die Renditechancen?

 

Bei der Frage, ob eine Investition getätigt werden sollte, steht selbstredend die erwartete Rendite im Vordergrund. Grundsätzlich kann eine attraktive Rendite im Bereich von drei bis fünf Prozent pro Jahr erwartet werden. Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen bieten hier Pflegeimmobilien Nachteile, doch die Renditeerwartung allein sollte nicht ausschlaggebend für die Frage sein, ob die Geldanlage in Pflegeimmobilien geeignet ist. 

 

In Pflegeimmobilien investieren – es gibt auch steuerliche Vorteile

 

Grundsätzlich sind die steuerlichen Vorschriften vergleichbar mit denen, die auch bei gewöhnlichen Immobilien angewendet werden. Laufende Kosten können deshalb ebenso steuerlich geltend gemacht werden wie Abschreibung für die Abnutzung in Höhe von zwei Prozent jährlich. Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen kann aber die gesamte Einrichtung ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden. Dies ist insbesondere dann interessant, wenn ein Investor in der Pflegeimmobilie seinen eigenen Altersruhesitz einrichten möchte. Ansonsten gilt auch bei Healthcare Immobilien die übliche Frist von zehn Jahren, die überschritten werden muss, damit beim Verkauf der Wertzuwachs steuerfrei bleibt.

 

Pflegeimmobilien kaufen – lohnt es sich?

 

Wenngleich die Renditechancen im Vergleich zu anderen Anlageoptionen nicht die größten sind, so ist die Investition in Pflegeimmobilien zweifellos zukunftssicher. Nicht nur, dass die Zahl pflegebedürftiger Menschen in Deutschland weiterhin zunehmen wird – eine förderungswürdige Immobilie ist gleichzusetzen mit garantierten Mieteinnahmen. Wer in Pflegeimmobilien investiert, wird sicher nicht innerhalb kürzester Zeit überwältigende Gewinne verzeichnen können. Doch gerade deshalb kann eine solche Geldanlage ein Portfolio um einen äußerst wichtigen Baustein erweitern. Während zum Beispiel die Kurse von Aktien oder Rohstoffen äußerst starken konjunkturellen Schwankungen unterworfen sind und häufig durch unvorhersehbare geopolitische Ereignisse beeinflusst werden.