NACHFRAGE DURCH DEMOGRAFIE

Sozialimmobilien als renditestarke Alternative zu klassischen Immobilien

 

Angetrieben vom demografischen Wandel, steuerlichen Vorteilen und politischem Rückenwind behaupten sich Pflegeimmobilien 2025 als gefragte Anlageklasse. 

 

Nach einer langen Phase kontinuierlich wachsender Immobilienpreise und historisch niedriger Zinsen hatte es vor drei Jahren einen herben Rückschlag gegeben. Infolge des Ukraine-Krieges und steigender Inflation legte die Europäische Zentralbank eine Trendwende ein, was zu einem starken und schnellen Anstieg der Zinsen führte. Verteuerte Baufinanzierungen, steigende Baukosten und sinkende Preise stellten die Immobilienmärkte vor große Herausforderungen.

 

Doch inzwischen scheint sich die Situation wieder zu stabilisieren. So sind die Preise für  Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser in 2025 erstmals seit über zwei Jahren wieder gestiegen, wie aus dem Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervorgeht. Demnach lagen die Preise von Eigentumswohnungen im 1. Quartal 2025 1,1 % über dem Vorjahresquartal, Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten sogar 2,9 % mehr. Auch im weiteren Jahresverlauf dürften Kauf- und Mietpreise weiter ansteigen, lässt das IW verlauten. Der Grund: Nach wie vor wird zu wenig gebaut, die Nachfrage wiederum bleibt hoch und wird tendenziell weiter steigen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aktuelle Trends bei Pflegeimmobilien

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Bei Pflegeimmobilien schließt der Eigentümer den Mietvertrag nicht mit dem Bewohner, sondern mit dem Pflegeheimbetreiber ab. Die wichtigsten Merkmale:
 

Förderungswürdigkeit: Ein entscheidender Faktor

 

Für Sandro Pawils, CSO der Carestone Gruppe, ist der Aufwärtstrend im Segment der Pflegeimmobilien noch klarer spürbar als im generellen Immobiliensektor, denn der demografische Druck bleibt hoch. Laut Statistischem Bundesamt könnte die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland bis 2035 auf rund 7,6 Millionen steigen, und diese Menschen brauchen passenden Wohnraum. „Gleichzeitig sehen viele Investoren die Chance, mit nachhaltigen Neubauten von steuerlichen Vorteilen und Förderprogrammen zu profitieren“, so Pawils.

 

Denisa Bonanno, Head of Investment bei AIF Management erkennt im Marktsegment Pflegeimmobilien ein steigendes Angebot an Portfolios von Bestandsimmobilien, wobei vollstationäre Einrichtungen den größten Anteil ausmachen. „Zurückzuführen ist das bei institutionellen Anlegern auf Portfoliobereinigungen, welche in der Regel auf den altersbedingten Zustand und Nachhaltigkeit der Immobilien zurückzuführen sind. Neubauaktivitäten waren so gut wie keine zu verzeichnen“, so Denisa Bonanno.

 

Nils Harde, Unternehmenssprecher der INP-Gruppe, spricht von einem „positiven Grundrauschen“ im Segment der Pflegeimmobilien. „Trotz Herausforderungen, wie vereinzelter Insolvenzen von Pflegeheimbetreibern oder gestiegener regulatorischer Anforderungen, bleibt die Nachfrage nach Pflegeplätzen und somit auch nach entsprechenden Immobilien hoch. Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland steigt kontinuierlich, während gleichzeitig das Angebot an stationären Pflegeplätzen nicht ausreichend mitwächst.

 

Die Pflegeimmobilie bleibt somit ein nachgefragtes Spezialsegment mit stabiler Ertragsperspektive“, erklärt Harde.Einige Pflegeheime gelten als förderfähig, d. h. sie erfüllen staatlich festgelegte Standards, etwa in Bezug auf:

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• Bausubstanz & Ausstattung

• Personalquote & Pflegequalität

• Einhaltung landesrechtlicher Pflegeverordnungen

Förderfähige Objekte bieten Investoren den Vorteil, dass staatliche Träger Mietzahlungen übernehmen, wenn Bewohner nicht selbst zahlen können. Dies reduziert das Risiko von Mietausfällen erheblich.
 

Geschäftsentwicklung bei Sachwertanlagen

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Entsprechend positiv verlief auch die Geschäftsentwicklung bei den Anbietern von Sachwertanlagen im Bereich der Pflegeimmobilien. Carestone konnte nach eigenen Angaben den Aufschwung in diesem Segment bereits zum Jahresende 2024 antizipieren. „Mit rund 370 verkauften Einheiten und einem Verkaufsvolumen von rund 50 Mio. Euro hatten wir ein sehr starkes 4. Quartal. Das zeigt: Wer frühzeitig auf partnerschaftliche Strukturen, Nachhaltigkeit und Skalierbarkeit setzt, ist jetzt im Vorteil“, erklärt Sandro Pawils.

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„Die erste Jahreshälfte 2025 hat uns in der INP Gruppe einmal mehr bestätigt, dass ein professionelles aktives Asset Management ein wesentlicher Baustein für den Erfolg als Investor und Bestandshalter von Fondsimmobilien ist“, erklärt Nils Harde. So konnte INP vereinzelte Beeinträchtigungen innerhalb des Fonds- und Immobilienportfolios zeitnah lösen. „Um Klumpenrisiken zu vermeiden, setzen wir zudem auf eine breite Diversifizierung auf Ebene der Pflege- und Wohnkonzepte der Immobilien, der Standorte und nicht zuletzt der Betreiberpartner“, so Harde.

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Die Pflegeimmobilie im Vergleich zu anderen Asset-Klassen

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Wie schlägt sich die Pflegeimmobilie aktuell als Sachwertinvestment im Vergleich zu anderen Asset-Klassen?

 

Immobilien gelten in unsicheren Zeiten traditionell als stabiler Sachwert. Doch die Pflegeimmobilie geht über den klassischen Immobiliencharakter weit hinaus. „Sie ist Teil der sozialen Infrastruktur, adressiert den Megatrend einer alternden Gesellschaft und kombiniert Stabilität mit gesellschaftlichem Mehrwert“, meint Sandro Pawils von Carestone. „Gleichzeitig ist sie weniger zyklisch als andere Immobilienarten, die Nachfrage ist krisenfest, langfristig planbar und nicht von spekulativen Mietentwicklungen abhängig. Das macht sie in einem selektiven Marktumfeld besonders attraktiv, gerade im Vergleich zu volatilen Asset-Klassen wie Aktien und Anleihen“, sagt Pawils.

 

Für Florian M. Bormann von IMMAC bleiben Immobilien ein Anker in der Vermögensallokation, aber selektiver denn je. Pflegeimmobilien stechen heraus, weil sie sowohl stabile Cashflows als auch gesellschaftliche Relevanz bieten. „Anders als etwa bei Büroimmobilien sind Nutzerstruktur und Nachfrage sehr langfristig planbar. Gleichzeitig profitieren Investoren von inflationsgeschützten Pachtverträgen und einer überdurchschnittlich hohen Auslastung. Als Sachwertinvestment sind Pflegeimmobilien damit ein Renditebaustein mit resilienter Perspektive“, erklärt Bormann.

 

An konkreten Zahlen macht dies Denisa Bonanno von AIF Management deutlich: „Studien und Marktanalysen zeigen, dass Pflegeimmobilien in der Regel stabile Renditen im Bereich von 4 bis circa 6 % pro Jahr bieten, was sie im Vergleich zu klassischen Retail- oder Office-Immobilien oft attraktiver macht, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit.“ Nils Harde von der INP-Gruppe ergänzt: „Während Aktienmärkte mit hoher Volatilität und Zinsrisiken kämpfen und Staatsanleihen nur moderate Renditen abwerfen, ermöglichen Pflegeimmobilien eine attraktive Kombination aus Ertrag, Inflationsschutz und gesellschaftlicher Relevanz. Auch im Vergleich zu Gold oder Kryptowährungen, die keine laufenden Erträge liefern, hat die Pflegeimmobilie einen Vorteil aufgrund ihrer stetigen Cashflows“.

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Wie hoch sind die Renditechancen bei Pflegeimmobilien?

 

In der Regel können Anleger mit jährlichen Renditen von 3–5 % rechnen – solide Werte im Vergleich zu anderen risikoarmen Immobilienformen. Pflegeimmobilien sind zwar keine „Renditetreiber“, bieten aber durch ihre langfristige Sicherheit einen stabilen Gegenpol zu volatilen Anlagen wie Aktien oder Rohstoffen.

Herausforderungen bei Betreibern von Pflegeimmobilien
 

Trotz der positiven Aspekte gab es auch Schwierigkeiten in diesem Markt. Schließlich waren zahlreiche Betreiber von Pflegeimmobilien in den vergangenen zwei Jahren mit schweren Herausforderungen konfrontiert, die bisher nur zum Teil gemeistert werden konnten. Die Ursachen lagen besonders in schwierigen Finanzierungsbedingungen sowie in erhöhten Kosten für Bau und Betrieb, was die Margen bis heute unter Druck setzt. „Das führte zu einer Insolvenzwelle, die eine große Unsicherheit in der eigentlich konjunktursicheren Assetklasse verursachte“, erklärt Denisa Bonanno. Deswegen seien Institutionelle Investoren nach wie vor sehr zurückhaltend und in Wartestellung. Trotzdem bleibt die langfristige Nachfrage nach Pflegeimmobilien aufgrund des demografischen Wandels stabil. „Allerdings ist dabei eine stärkere Fokussierung auf nachhaltige Finanzierungsmodelle und professionelle Betreiber notwendig“, macht Bonanno deutlich.​​

Entwicklung der Nachfrage im Privatkundensegment

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Im Bereich der Retail-Fonds für Privatkunden zeigt sich nach Aussage von Nils Harde aktuell eine stabile Nachfrage nach Pflegeimmobilien als Sachwertinvestment. Private Anleger schätzten an diesem Segment vor allem die planbaren, langfristigen Einnahmen einer Investition in Pflege- und Gesundheitsimmobilien. Die Nachfrage resultiert seiner Meinung nach aber noch aus weiteren Faktoren: „Erstens herrscht bei vielen privaten Investoren eine erhöhte Sensibilität gegenüber Inflation und Währungsrisiken.

 

Sachwerte wie Pflegeimmobilien erscheinen hier als sicherer Hafen mit realem Gegenwert. Zweitens werden Anlagealternativen wie Sparbücher, Anleihen oder Tagesgeld nach wie vor als wenig attraktiv empfunden. Drittens überzeugt die gesellschaftliche Relevanz des Investments: Wer in Pflegeimmobilien investiert, unterstützt den Ausbau einer dringend benötigten Infrastruktur zur Pflege und Betreuung älterer Menschen. Das spricht zunehmend auch werteorientierte Anleger an, die auf „soziale Wirkung“ achten – ein Aspekt, der bei Kapitalanlagen immer mehr an Bedeutung gewinnt“, sagt der Sprecher der INP-Gruppe.

 

Ganz ähnlich sieht es Carestone-CSO Sandro Pawils, der einen weiteren wichtigen Aspekt ergänzt. „Wir verzeichnen eine steigende Nachfrage, insbesondere bei privaten Investoren, die langfristige Stabilität mit steuerlichen Vorteilen verbinden möchten.“ Denn seit letztem Jahr sind mit der Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes steuerliche Hebel hinzugekommen, die bemerkenswert sind: Die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG sowie die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für besonders energieeffiziente Neubauten. „Diese bieten in ihrer Kombination Vorteile, wie man sie sonst nur aus dem Denkmalschutz kennt – und das bei einem zugleich krisenfesten Bedarf. Die Pflegeimmobilie ist damit nicht nur resilient, sondern auch ertragsstark, förderfähig und politisch gewollt“, erklärt Sandro Pawils.

 

Auch Florian M. Bormann spürt eine zunehmende Sensibilisierung privater Anleger für reale Werte und stabile Einkommen. „Gerade in unsicheren Zeiten wächst das Interesse an Investitionen mit nachvollziehbarem Nutzen“, so der Geschäftsführer bei IMMAC Immobilienfonds.

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Blick in die Zukunft

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Auch der Ausblick für den weiteren Jahresverlauf 2025 fällt überwiegend positiv aus. Für Carestone werden Pflegeimmobilien auch 2025 weiter an Bedeutung gewinnen, sowohl wieder als strategisches Investment für institutionelle Investoren als auch im Bereich der Altersvorsorge und Vermögenssicherung für Privatanleger. „Als Marktführer mit über 90 Projekten in der Pipeline, einer starken Eigenkapitalbasis und einem klaren Fokus auf nachhaltige Entwicklung sehen wir uns gut aufgestellt. Unsere Aufgabe ist es, das Vertrauen unserer Investoren weiter zu stärken, durch verlässliche Projektumsetzung, neue Vertriebsimpulse und nachhaltige Qualität“, blickt Sandro Pawils nach vorn.

 

Auch bei der INP Gruppe bleibt der Ausblick für Pflegeimmobilien grundsätzlich positiv. „Der demografische Wandel ist unumkehrbar, die Nachfrage nach stationären Pflegeplätzen wird in den nächsten Jahren weiter steigen. Gleichzeitig wird das Angebot nur begrenzt mitwachsen, da Baukosten, Fachkräftemangel und Genehmigungsverfahren hohe Einstiegshürden darstellen. Damit bleiben Bestandsobjekte und neue, professionell gemanagte Pflegeeinrichtungen attraktiv. Voraussetzung ist jedoch eine sorgfältige Auswahl – insbesondere hinsichtlich Objekt-, Standort- und Betreiberqualität“, sagt Nils Harde.

 

Die AIF Capital Group erwartet, dass die Transaktionszahlen für Pflegeimmobilien ab dem 4. Quartal 2025 deutlich steigen werden. Wichtige Treiber sind Portfoliobereinigungen institutioneller Anleger, die Bestandsimmobilien – insbesondere vollstationäre Einrichtungen – verkaufen. „Die Nachfrage sehen wir jedoch primär durch ausländische institutionelle Investoren abgedeckt, während deutsche Investoren weiterhin zurückhaltend bleiben. Vollstationäre Einrichtungen werden auch zukünftig bestehen, jedoch ist ein deutlicher Trend hin zur ambulanten Pflege in Verbindung mit altersgerechtem Wohnen erkennbar“, sagt Denisa Bonanno.

 

Für Florian M. Bormann sind Pflege- und Gesundheitsimmobilien insgesamt Teil eines strukturellen Wachstumsmarkts, getragen von Demografie, Reformdruck und politischem Fokus auf soziale Infrastruktur. Für Sachwertinvestments bedeutet das: mehr Qualität, mehr Impact, aber auch mehr Nachfrage“, so der Geschäftsführer bei IMMAC Immobilienfonds.

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Fazit: 

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2025 setzen Pflegeimmobilien ihre Entwicklung als gefragtes Investment mit stabilem Ertrag und hoher gesellschaftlicher Relevanz fort. Trotz operativer Herausforderungen wie gestiegener Bau- und Betriebskosten sowie vereinzelter Insolvenzen von Betreibern bleibt die langfristige Perspektive stabil. Der demografische Wandel treibt die Nachfrage, während steuerliche Anreize und politische Unterstützung zusätzliche Impulse setzen.

Quelle: finanzwelt

 

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